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    1 de noviembre de 2014

Subirá el alquiler

La burbuja inmobiliaria ha inflado el precio de las viviendas un 40 por ciento

España vivía con una demanda insatisfecha de vivienda, a la que la oferta le costaba responder porque la oferta de suelo es muy rígida, merced a una legislación del suelo intervencionista y que favorece las restricciones, la arbitrariedad, y con ella la corrupción. ¿Son estos factores, demanda y oferta, los que explican fundamentalmente la subida de precios de la vivienda?

Esa no es la respuesta para el Instituto Juan de Mariana, que acaba de publicar un informe titulado “El precio de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España, 1985-2007”. Por el contrario, el factor principal ha sido la dramática caída en los tipos de interés, desde el 14 por ciento a niveles entre el 2 y el 4 por ciento, lo que ha generado “un proceso de inflación de activos”. Ese recorte de los tipos ha generado una “burbuja de precios”. Este Instituto es una asociación independiente con interés en los asuntos económicos y sociales y que no acepta subvenciones para mantener su independencia política.

Una sobrevaloración del 40 por ciento
Pero ¿cómo sabemos si efectivamente hay una burbuja inmobiliaria? ¿Cómo podemos descubrir si el precio de las viviendas es excesivamente alto? Lo que hace el informe es medir la relación entre el precio de la vivienda y el del alquiler, esto es, entre el valor del activo y su rentabilidad. A ese dato lo llama PER de la vivienda, por analogía con el que se utiliza en la Bolsa. Observa cuál ha sido el PER histórico de la vivienda y lo compara con el actual.

Así, el PER medio entre 1985 y 1999 fue de 19,5. Esto es, de media las viviendas valían 19,5 veces el alquiler que se podía obtener de ellas. O, lo que es lo mismo, la rentabilidad media supera ligeramente el 5 por ciento. Pero desde 1998 esa relación tradicional comienza a moverse mucho más allá de los vaivenes propios del mercado. Se produce una inflación especulativa que sólo se puede sostener con crédito fácil. Y el Banco Central Europeo está dispuesto a facilitarlo, y muy barato. El resultado es que “a finales de 2007 los inmuebles españoles presentaban una sobrevaloración cercana al 40 por ciento, dado que el PER de la vivienda se situó en 32,2”, y antes o después tendrá que volver al entorno de 20 de la media histórica.

También se producen divergencias regionales, claro está, que muestran una exposición mayor o menor a la burbuja inmobiliaria. El informe muestra que “por Comunidades Autónomas, las mayores burbujas las encontramos en Aragón (PER de 45), Cataluña (44), Castilla León (43) y Galicia (43). Los menores PER se sitúan en La Rioja (18), Canarias (21) y Asturias (24)”.

El informe también compara a España con otros países. El caso español es muy notable, ya que no sólo ocupa el primer lugar entre los países occidentales, sino que su PER es muy superior al de quienes ocupan un segundo lugar (Irlanda, Francia y Lituania), que es de 25 veces el valor del alquiler. Estados Unidos, donde se está comenzando a corregir su burbuja, está en un 23. Con diferencia, España es el país más expuesto a la burbuja inmobiliaria de los países desarrollados. No obstante, como recoge el informe del Juan de Mariana, en España hay una preferencia por la compra que hace verla más como un bien de consumo que de inversión, lo que hace que su PER histórico (19,5) sea superior al de otros países.

¿Qué ocurrirá ahora?
El informe considera que “la situación actual de burbuja inmobiliaria es insostenible. Como hemos dicho, el inverso del PER nos proporciona la rentabilidad de la inversión en vivienda a través del alquiler; cuanto más elevado sea el PER, menor es la rentabilidad del alquiler y, por tanto, más incentivos existen a enajenar la vivienda e invertir el capital obtenido en otros activos más rentables”.

La rentabilidad total de la vivienda, que expresa como “la suma de su incremento anual de precios y de la rentabilidad del alquiler”, ha caído notablemente en los últimos años porque la escalada de precios se ha detenido (han subido un 5 por ciento en 2007). De este modo, “si la revalorización de la vivienda no puede sostener la rentabilidad total, deberá hacerlo la rentabilidad del alquiler o, lo que es idéntico, el PER deberá caer. En este sentido, parece claro que el PER de la vivienda tendrá que regresar a valores cercanos a 20 (su media histórica), esto es, debe reducirse alrededor de un 38 por ciento”.

Por ese motivo lo que ocurrirá es una combinación entre una caída de los precios de la vivienda y un aumento del precio del alquiler. Para volver a un PER de 19,5 se producirán escenarios como los que ha calculado el Instituto Juan de Mariana:




El escenario más probable, para el think tank, es una caída en los precios de la vivienda del 25 por ciento, combinado con un aumento en el alquiler del 24 por ciento.

Riesgo para el sistema bancario
De acuerdo con el informe, “el derrumbe del precio de la vivienda podría generar efectos perniciosos sobre individuos no directamente implicados en las decisiones de inversión. El valor de los colaterales hipotecarios dejaría los depósitos a merced de que la morosidad no repuntara; en caso contrario, los depositantes serían incapaces de recuperar plenamente sus ahorros”.

El Instituto Juan de Mariana, ante el previsible “desplazamiento” del mercado de compraventa al de alquiler, hace dos proposiciones de política económica. La primera de ellas es “reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para otorgar mayor seguridad jurídica al propietario”. Por otro lado, “es recomendable que las distintas Administraciones Públicas liberalicen el suelo para no encender la mecha de incrementos de precios que, a su vez, atraiga el nuevo crédito creado por el Banco Central y engendre las famosas “burbujas”.
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