¿Cuáles son las cláusulas abusivas de su hipoteca?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha emitido una sentencia que otorga al juez encargado de un caso de ejecución hipotecaria la potestad de detener el proceso si considera que existen cláusulas hipotecarias abusivas. La sentencia tiene múltiples consecuencias en varios ámbitos, del jurídico hasta el social y los actores implicados se han apresurado a valorarla. Lo cierto es que España está obligada a trasponer la legislación europea, con lo que afectará probablemente a la Ley de enjuiciamiento civil y la Ley hipotecaria.

Hasta que se produzcan estos cambios y se clarifique queda pendiente el saber qué clausulas hipotecarias son susceptibles de ser consideradas como abusivas, algo que por el momento queda a la interpretación del juez.

Desde la Asociación Española de Banca aseguran que están a favor de que “cualquier actuación irregular sea depurada y sancionada”. Sin embargo, no parece que consideren la sentencia como una gran novedad frente al procedimiento que se ha venido practicando: “Esto es lo que se ha venido haciendo hasta ahora. Cuando un particular o una asociación de consumidores denuncian como abusiva unan cláusula, el juez determina si así lo es. Cuando se establece como tal en sentencia firme, la cláusula abusiva en cuestión, sea del sector que sea, pasa al Registro General de la Contratación, dependiente del Ministerio de Justicia, para que todos los interesados conozcan que ya no se pueden incluir esa cláusula en un contrato”, explican fuentes de la asociación bancaria a este diario. Pero, ¿cuántas sentencias de este tipo se han dictado hasta ahora? Las mismas fuentes afirman que tan sólo recuerdan una en firme que afectara al sector bancario, relacionada con el redondeo al alza de los tipos de interés.

“Conviene aclarar que la sentencia del TJUE no se pronuncia sobre si las cláusulas de intereses de demora de los préstamos, las de vencimiento anticipado en caso de impago de una cuota y la de liquidación unilateral de la deuda por la entidad de crédito son abusivas”, afirman desde la Asociación Hipotecaria Española, y añaden que “será el juez competente quien lo determine en base a la legislación nacional y a unos criterios generales proporcionados con el Tribunal”.

En el Consejo de Consumidores y Usuarios, sin embargo, creen que sí está claro cuándo una cláusula es abusiva de una manera legal: “Es abusiva cuando se produce un desequilibrio importante entre ambas partes del contrato, y, además, las cláusulas no han podido ser negociadas”, aseguran a este diario, y añaden que los contratos vienen “dados por el banco, no se negocia individualmente con cada cliente y no existe información suficiente sobre la oferta de la competencia”.

El portavoz de Adicae, Francisco Javier Alvarado, afirma que abusiva es “toda cláusula que indique que el consumidor está siendo abusado”. Y pone ejemplos de lo que juzga como tal: la clausula suelo, los productos financieros complejos (como los swaps) asociados a un hipoteca o los intereses de demora del 25%, o la adjudicación de la vivienda al banco por el 50% de su valor, en caso de que la subasta quede desierta. Más en concreto proponen que los intereses de demora sean 2,5 veces el interés oficial del dinero, y que en caso de adjudicación de la vivienda al banco, la entidad pague al menos un 80% de la valoración inicial.

Desde el sector bancario adelantan que la Ley de protección al deudor hipotecario sí parece que va a incidir en cuáles son los límites de los intereses moratorios. La propuesta es que no superen tres veces el interés oficial del dinero, del 0,75% actualmente, con lo que quedarían en el 2,25%.
Está por ver si la sentencia del Tribunal de Justicia europeo incidirá en la negociación de la Ley de protección de los hipotecados que se debate en el Congreso, donde además se ha admitido la ILP que reclama, entre otras medidas, la dación en pago.

En estos momentos, los servicios jurídicos del Gobierno trabajan en ver cómo puede transcribirse la sentencia europea a la legislación española, pero ya ha descartado la dación en pago.

Por su parte, CECA ha dicho en un comunicado que las Cajas de Ahorros colaborarán "lealmente" con el Gobierno y los Grupos Parlamentarios en el diseño e implementación de las reformas normativas que permitan una aplicación "razonable" de dicha sentencia.

En cuanto a los consumidores, el Consejo de Consumidores y Usuarios, tiene claro que afectará, en un primer momento, a la Ley de enjuiciamiento civil, que es la que rige el procedimiento de desahucios, y puede afectar a la ley que se negocia en el Parlamento, a favor del consumidor. “Se puede llegar a más, se puede y debe modificar más cosas”, asegura su presidenta, Francisca Sauquillo, a este diario. “Ya no tienen excusas para no reformar la ley hipotecaria”, afirma, por su parte, Francisco Javier Alvarado.

Sin embargo, parece que desde la patronal hipotecaria no lo tienen tan claro: “En nuestro país los procesos de ejecución hipotecaria y la legislación hipotecaria vigente no pueden ser clasificados como “ilegales” o abusivos en su generalidad. En primer lugar, los tribunales nacionales, e incluso el Tribunal Constitucional, en reiteradas ocasiones se han pronunciado sobre su idoneidad. Y añaden que “Las propuestas de ampliación de los motivos de oposición en la ejecución hipotecaria no han de servir, como se pudiera estar trasladando a la opinión pública, para ser un mecanismo de solucionar desahucios, ni tampoco en ser un mecanismo de dilación de la gestión de cobro”.

De esta manera, los distintos grupos de interés continúan defendiendo posiciones muy alejadas e incluso opuestas sobre un asunto que afecta de lleno a la sociedad española: además del drama de los desahucios, las familias acumulaban, en enero, deuda hipotecaria por valor de 643.426 millones de euros, un 64% del PIB español.