Los precios de los alquileres no han dejado de subir… hasta que sencillamente, han dejado de hacerlo. Ya era hora.
Si echamos la vista atrás, el
boom inmobiliario se observa en la subida de los precios de la compraventa de vivienda. Pero no sólo en eso, sino en el cambio de la relación entre el precio de la compraventa y del alquiler. Hay una relación que podríamos considerar “normal” entre ambos precios: el número de veces que el alquiler anual está en el precio de compraventa, o el per de la vivienda, debe rondar los 20.
El dato histórico está en 19,5, y con el boom llegó a 32,2. De este modo, la sobrevaloración del precio de la vivienda alcanzó el 40 por ciento. Fue el Instituto Juan de Mariana el que me abrió los ojos a este respecto, y creo que a muchos analistas más,
en un seminal informe, publicado en marzo de 2008. Recientemente, el IJdM ha actualizado los datos, en un informe de 21 de marzo de 2013. Entonces, el PER de la
vivienda se corrigió hasta 22,5, lo cual quiere decir que, de media, todavía está sobrevalorada un 15 por ciento.
El informe da un paso más, que sólo vamos a contemplar como ilustración: “No obstante, este promedio aún podría considerarse demasiado elevado si lo comparamos con otros países y otros activos, donde el PER se halla mucho más cercano a 15. Así, si utilizamos esta última referencia, a la vivienda todavía le faltaría un ajuste del 35 por ciento”.
Vamos a quedarnos con ese 15 por ciento, porque es el que podemos comparar con el 40 que llegó a darse. Según rebelaba el propio informe de marzo de este año, “Desde el punto más alto de la
burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda de obra nueva en nuestro país han caído un 24 por ciento”, mientras que “el alquiler se ha revalorizado un 7,7”. Esto es lo que cabe esperar, una tenaza en la que uno de los lados cae (el precio de la vivienda), y otro sube, (los alquileres), hasta encontrarse en un punto de equilibrio.
Los precios de la vivienda, desde luego, han caído. Si nos vamos a los datos del índice del precio de la vivienda alcanzó su cénit en el tercer trimestre de 2007, con un índice de 101,417, y en el primer trimestre de 2013 ese índice cayó a 64,685. Es decir, que ha caído un 36,22 por ciento.
No tenemos el índice de alquiler desde 2007, pero sí desde enero de 2011. Desde el índice 99,555 de ese mes ha subido incesantemente hasta un máximo de 100,656 en diciembre de 2012. Desde entonces ha caído, y quizás lo más interesante es que lleva cuatro meses consecutivos haciéndolo. ¿Por qué ha sido así? Probablemente porque se observa una aceleración en el ritmo de caída de los
precios de la vivienda.
Se puede adelantar que los precios de compraventa y del alquiler se van a acercar, pero lo que no se puede adelantar con seguridad es si uno subirá y otro bajará, o si bajarán ambos o subirán los dos.