El supervisor destaca que la ley pone un mayor énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler a partir de una mayor colaboración público-privada, un aumento progresivo del parque público y mayores incentivos fiscales a quienes arrienden viviendas con reducciones de precios en áreas tensionadas.
No obstante, según avisa en su Informe Anual, algunas de las medidas incluidas, como el control de rentas, podría generar efectos indeseados a medio plazo.
La nueva ley contempla medidas que limitan la actualización de las rentas del alquiler y la posibilidad de que las administraciones territoriales competentes que así lo estimen oportuno limiten los precios del alquiler en zonas tensionadas.
En este sentido, la literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario.
Entre las respuestas de la oferta se han documentado reducciones del número y de la calidad de las viviendas disponibles, cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados, siendo estos efectos y su cuantía más relevantes cuando los controles se mantienen durante períodos prolongados de tiempo.
En el caso español, el análisis disponible sobre la experiencia reciente de Cataluña apuntaría a reducciones en los precios medios del alquiler a corto plazo y a ciertos cambios en la composición de la oferta, pero el Banco de España cree que la aplicación de esta política en un contexto de pandemia dificulta su valoración.
Al margen del necesario impulso de la oferta pública de alquiler, el Banco de España sostiene que el "considerable" desequilibrio actual entre la oferta y la demanda podría requerir también un apoyo decidido de la oferta privada de alquiler. El organismo que dirige Pablo Hernández de Cos cree además que sería "conveniente" evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado.
De manera complementaria, en la institución piensan que podrían considerarse medidas fiscales y regulatorias con el objetivo de incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado.
En particular, la introducción de incentivos fiscales condicionados al mantenimiento de una determinada cuantía de alquiler residencial a precios reducidos, o la flexibilización en las áreas tensionadas de la regulación urbanística en el ámbito local que limita y condiciona el uso del suelo y de los bienes inmuebles para su uso residencial.
En cualquier caso, el Banco de España ve "fundamental" evaluar con rigor la capacidad de la nueva norma de vivienda, una vez aprobada, para alcanzar de forma efectiva sus objetivos y ve necesario prestar atención a las señales de aparición de los efectos adversos mencionados.