Recientes estadísticas y datos oficiales siguen mostrando una situación realmente alarmante en el mercado de la vivienda. La escalada de precios habida en los últimos meses y años, tanto en las compraventas como en el alquiler, genera esta grave situación que es necesario y urgente combatir con todos los medios legales, institucionales, económicos y políticos disponibles. No es de recibo, por ejemplo, que en ciudades como Madrid o Barcelona sea necesario destinar el 70 % de la renta para el pago de los alquileres, y que haya un déficit estructural que supera ya el medio millón de viviendas, lo que genera esa importante y continuada subida de precios, que viene a suponer un impedimento para el acceso a la vivienda de una parte muy importante de la población y especialmente de los jóvenes.
Uno de los principales problemas que origina esta situación, y que es realmente urgente de abordar y corregir, es el de la oferta de viviendas, que resulta totalmente insuficiente para satisfacer la demanda. Es por ello necesaria una firme y urgente determinación por parte de los responsables políticos de los distintos niveles de administraciones públicas para afrontar este muy importante problema social y económico.
En estas próximas líneas vamos a intentar aportar una serie de medidas o propuestas que podrían contribuir a mitigar esta preocupante situación.
A) INFORMACIÓN PÚBLICA Y DETALLADA SOBRE SUELO URBANIZABLE EN ESPAÑA. Una de las cuestiones previas y más urgentes sería el de disponer y hacer pública una información pormenorizada del suelo que en nuestro país es urbanizable a corto o medio plazo, de cara a poder incrementar la construcción de viviendas en una buena parte del territorio de los más de 8.100 municipios españoles. No existen datos detallados y centralizados del suelo en el territorio español, lo cual realmente resulta inadmisible en una época como la actual, en la que existen todo tipo de tecnologías y herramientas de inteligencia para poder llegar a integrar y hacer público el mapa detallado de los terrenos urbanizables en nuestro país, con el cual se tendría una buena base para la toma de decisiones, nuevas zonas a urbanizar, concesión de nuevas licencias, etc. y generar así un importante aumento de la oferta, especialmente en aquellas áreas geográficas y municipios que más lo necesitan.
El citado mapa detallado del suelo, denominable Mapa integral de la edificabilidad, podría ser un mapa como el que recientemente ha puesto en marcha el Consejo General del Notariado, mapa en el cual cualquier ciudadano puede apreciar a través de una web el precio de las viviendas en cualquier rincón de nuestra geografía, a un nivel de detalle no solo de municipios, sino de las calles incluidas en cada distrito postal del territorio nacional. Pues bien, de forma similar a este Mapa o Portal que informa con todo detalle de los precios de la vivienda, debería instrumentarse un mapa similar de nuestro país en relación con el suelo, en el que se pudiera acceder y conocer de forma rápida y automática los tipos de suelo existentes en cada municipio, básicamente: suelo urbano, suelo urbanizable, y suelo rústico o no urbanizable. Aunque los datos se tienen en cada municipio en su Plan General Urbano o similar, y se sabe a nivel global que hay en nuestro país una superficie tan extensa de suelo urbanizable como de suelo urbano (unos 12.000 Km2 de cada uno), no existe una información detallada del suelo de nuestro país en una sola web, lo cual resulta en estos momentos imprescindible como un derecho ciudadano a saber y como base para iniciar todo tipo de iniciativas que hagan posible la construcción urgente de miles de viviendas y mitigar así el problema de la escasez de oferta de vivienda en España.
Además de generar y disponer de la citada información básica para la toma de decisiones, resultan necesarias medidas estructurales de distinto tipo que permitan la citada ampliación de la oferta de vivienda:
B) MEDIDAS URBANÍSTICAS Y DE SUELO: a) Modificar la normativa para aumentar el suelo urbanizable disponible. b) Cambiar las normas legales de cara a agilizar la muy a menudo larga tramitación de planes y licencias, lo cual podría abrir la posibilidad en numerosos lugares y municipios de nuestra geografía de incrementar el parque de viviendas, y especialmente las viviendas asequibles y sociales. c) Facilitar la rehabilitación de edificios vacíos o en desuso para convertirlos en viviendas, o permitir mayores densidades en zonas ya consolidadas para aprovechar mejor el suelo. d) Simplificación y armonización de las normativas autonómicas de vivienda protegida, para hacer su promoción más atractiva y rápida para los promotores privados.
C) MEDIDAS FINANCIERAS Y DE INVERSIÓN: a) Propiciar la movilización de capitales para la construcción y promoción, especialmente de vivienda asequible, facilitando a tal efecto la financiación a promotores, ofreciendo líneas de crédito blandas o avales públicos (a través de organismos, como el ICO) a promotores que se comprometan a construir viviendas de carácter social o a precio limitado. b) Establecer ayudas directas para la construcción y rehabilitación de viviendas de alquiler asequible. Conviene recordar que existe una importante cantidad de Fondos Europeos Next Generation destinados a rehabilitación energética y construcción de vivienda social. c) Ofertar y aumentar en lo posible los avales del ICO para dar la entrada de las hipotecas, lo cual podría dinamizar la compraventa e incentivar así la construcción de obra nueva.
D) MEDIDAS FISCALES: a) De cara a incentivar al propietario particular y al inversor a poner sus viviendas en el mercado, especialmente en alquiler a largo plazo, habría que intensificar las deducciones en el IRPF a los arrendadores que alquilen su vivienda a precios asequibles o reduzcan la renta en zonas tensionadas. b) Potenciar las bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) por parte de los ayuntamientos para las viviendas destinadas a alquiler asequible.
E) MEDIDAS DE CARÁCTER ECONÓMICO Y LABORAL que puedan influir decisivamente en la capacidad de construir más viviendas a un precio razonable: a) Fomentar la formación profesional en el sector de la construcción para paliar la escasez de mano de obra cualificada, que actualmente ralentiza muchas obras y también incrementa los costes. b) Impulsar la adopción de métodos de construcción industrializada (viviendas prefabricadas, módulos, etc.) para reducir los tiempos de ejecución y los costes, aumentando la productividad del sector.
En resumen, creemos que se hace tan necesaria como urgente una estrategia legal, institucional y política que integre, en primer término, la agilización urbanística, ofreciendo más suelo y de forma más rápida, y con incentivos fiscales y financieros que hagan más atractiva la construcción y el alquiler asequible, así como la movilización de suelo público para vivienda social.
En todo caso, se hace necesario un acuerdo o Pacto de Estado sobre la vivienda que permita la coordinación de las administraciones públicas a distintos niveles, independientemente de su adscripción política, y que posibilite un claro y notorio aumento de la oferta de vivienda en nuestro país, que tanta falta hace en estos momentos a la ciudadanía y a nuestra sociedad.
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