Diez medidas inaplazables en materia de vivienda

Creemos sinceramente que la mayoría de los ciudadanos estamos realmente cansados de la incapacidad de nuestra actual clase política de alcanzar acuerdos sobre las necesidades más importantes de nuestra sociedad, como es el tema de la vivienda. Llevamos ya muchos años arrastrando un problema básico y cada vez más asfixiante como es la escasez y el alto precio de la vivienda, que la viene haciendo inaccesible para una proporción muy importante de nuestros ciudadanos, especialmente los jóvenes. Sería bueno que nuestros políticos percibiesen el clamor social de la ciudadanía pidiéndoles que aborden de forma inmediata y consensuada este inmenso problema.

Resulta evidente la dificultad creciente de millones de ciudadanos, especialmente jóvenes y familias con rentas medias y bajas, para acceder a una vivienda a un precio razonable. El problema tiene múltiples causas, pero existe una realidad que no puede ignorarse: durante años se han construido menos viviendas de las que necesitaba la creación de nuevos hogares en muchas de las zonas con mayor demanda. El Banco de España ha estimado que entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de alrededor de 750.000 viviendas entre la creación neta de hogares y las viviendas terminadas. A ello se añade una planificación urbanística lenta, una oferta insuficiente de suelo efectivamente disponible, dificultades para obtener financiación, escasez de trabajadores y una productividad de la construcción que necesita mejorar.

Un Plan de choque con diez medidas urgentes

Ante esta grave situación no basta con actuar sobre los precios o establecer nuevas regulaciones sobre las viviendas existentes. Es imprescindible actuar sobre la raíz del problema: aumentar de una forma muy significativa, rápida y sostenida la oferta de viviendas. Para ello sería necesario un auténtico Plan de choque o Plan nacional de emergencia residencial, coordinado entre el Estado, las Comunidades autónomas y los Ayuntamientos. Este Plan de choque podría estar formado por las diez medidas siguientes:

1) Conocimiento público todo el suelo disponible: Un Mapa Nacional del Suelo para la Vivienda

La primera actuación debería ser crear un gran Mapa Nacional del Suelo para Vivienda, accesible gratuitamente por Internet y actualizado de manera permanente. España necesita conocer con precisión dónde se encuentra su suelo urbano, urbanizable, edificable, pendiente de urbanización o susceptible de transformación conforme a la legislación.

Deberían integrarse en una Plataforma común la información urbanística de Comunidades y Ayuntamientos, el Catastro, el planeamiento municipal, las infraestructuras existentes, las cargas urbanísticas y la capacidad potencial de construcción. Cualquier ciudadano, empresa, cooperativa o promotor debería poder conocer qué terrenos pueden acoger viviendas y en qué situación administrativa se encuentran.

La información pública es el primer instrumento para movilizar capital, empresas e iniciativas privadas. Un mercado en el que no se sabe con claridad qué suelo existe, qué se puede construir y cuánto tardará en obtenerse la autorización, difícilmente puede responder con rapidez a un aumento de la demanda.

2) Aumentar de manera decidida el suelo apto para vivienda

Además de conocer pública y detalladamente el suelo existente, habría que poner en marcha las modificaciones legales necesarias para aumentar sustancialmente la disponibilidad de suelo residencial. No se trataría de urbanizar indiscriminadamente el territorio ni de eliminar las protecciones ambientales, sino de garantizar que las áreas donde exista una demanda acreditada dispongan de suficiente suelo residencial planificado para los próximos años.

El Estado, las Comunidades autónomas y los Ayuntamientos deberían establecer objetivos de disponibilidad de suelo a medio y largo plazo, considerando las previsiones demográficas y de creación de hogares. Y ello con objeto de evitar que la escasez de suelo se convierta periódicamente en el cuello de botella que tanto encarece el precio de las viviendas.

3) Crear una vía rápida para los desarrollos residenciales prioritarios

El suelo, sin embargo, no se convierte automáticamente en viviendas. Uno de los principales obstáculos es la duración y complejidad de los procedimientos urbanísticos y ambientales. La legislación ambiental contempla, por ejemplo, plazos de varios meses para las evaluaciones estratégicas y de impacto ambiental, mientras que la tramitación urbanística puede prolongarse mucho más al acumular planeamiento, informes sectoriales, información pública, reparcelaciones, proyectos de urbanización y licencias.

Sería necesario crear una figura de Actuación Residencial Prioritaria para proyectos que cumplan determinados requisitos de dimensión, viabilidad, sostenibilidad, disponibilidad de infraestructuras y porcentaje de vivienda asequible. Estos proyectos deberían contar con una ventanilla única digital, tramitación simultánea de informes y un calendario administrativo máximo, sin que ello signifique eliminar garantías ambientales o jurídicas.

4) Automatización de los procedimientos

La vivienda necesita pasar del papel a la obra con mucha mayor rapidez que la actual. Las administraciones deberían establecer procedimientos automatizados, documentación digital común y plazos predecibles. Cuando distintos informes puedan solicitarse simultáneamente, deberían tramitarse simultáneamente. Cuando sea posible corregir deficiencias sin reiniciar el procedimiento, debería hacerse así.

5) Incentivar económicamente a Ayuntamientos y promotores para construir

Liberar suelo no sirve de mucho si posteriormente permanece vacío. Hay que conseguir que ayuntamientos, promotores, cooperativas, constructoras e inversores tengan incentivos claros para transformar rápidamente ese suelo en viviendas. Sería conveniente crear un Fondo estatal de activación residencial que proporcionase recursos adicionales a los municipios en función de las viviendas efectivamente iniciadas y terminadas. De esta manera, la llegada de nuevos habitantes no sería contemplada únicamente como una carga para los servicios municipales, sino también como una fuente de financiación para colegios, parques, transporte, equipamientos y servicios públicos.

Para los promotores podrían establecerse incentivos fiscales, garantías, financiación preferente y reducción de determinadas cargas cuando exista un compromiso verificable de construcción. El principio debería ser sencillo: premiar la vivienda construida, no la mera acumulación especulativa de suelo.

6) Movilizar a los trabajadores necesarios

Incluso con suelo y financiación, existe otro obstáculo: no habrá construcción masiva sin trabajadores suficientes. España necesita impulsar urgentemente la formación profesional relacionada con la construcción, desde albañilería y encofrado hasta electricidad, fontanería, climatización, soldadura, maquinaria y nuevas técnicas de construcción industrializada.

Pero la formación nacional debería complementarse con una política ordenada de inmigración laboral. España ya dispone de mecanismos como el Catálogo de Ocupaciones de Difícil Cobertura. Sería conveniente utilizarlos de manera más dinámica para atraer trabajadores extranjeros cualificados, vinculando su incorporación a contratos legales, formación, prevención de riesgos y derechos laborales. No se puede pretender construir cientos de miles de viviendas adicionales sin aumentar paralelamente la capacidad humana del sector.

7) Industrializar la construcción

La construcción española debe avanzar hacia un modelo más industrial. El PERTE de Industrialización de la Vivienda constituye una base sobre la que podría desarrollarse una auténtica industria nacional de componentes residenciales.

Fabricar en instalaciones especializadas estructuras, fachadas, instalaciones, baños, cocinas y otros elementos permitiría reducir tiempos y aumentar la productividad. Una parte de la vivienda podría producirse simultáneamente mientras se prepara el terreno. La industrialización también permitiría crear empresas de mayor tamaño, generar empleo cualificado y reducir parte de la incertidumbre y variabilidad que caracteriza a la construcción tradicional.

8) Garantizar una proporción importante de vivienda protegida y asequible

El aumento de la oferta debe beneficiar a toda la sociedad, pero especialmente a quienes tienen mayores dificultades para acceder a una vivienda. Los nuevos desarrollos facilitados por las administraciones públicas deberían reservar una proporción significativa para vivienda protegida, alquiler asequible y vivienda social. Aunque la legislación española contiene reservas de edificabilidad destinadas a vivienda sometida a protección pública en determinadas actuaciones urbanísticas, nuestro país se encuentra bastante rezagado a nivel europeo en este terreno.

Además, el suelo público no debería venderse necesariamente. En muchos casos podría cederse mediante derechos de superficie durante varias décadas, permitiendo construir viviendas asequibles sin incorporar al precio final todo el coste del suelo.

9) Facilitar financiación preferente

La vivienda protegida necesita también financiación adaptada. Además del ICO y otros instrumentos existentes, deberían alcanzarse acuerdos con las entidades financieras para facilitar créditos hipotecarios con condiciones preferentes para quienes compren determinadas viviendas protegidas, incluyendo tipos reducidos, avales parciales o mayores porcentajes de financiación cuando resulte viable. Pero esta política debe estar vinculada a la creación de nueva vivienda. Facilitar crédito sin aumentar simultáneamente la oferta puede terminar trasladando parte de la ayuda al precio.

10) Seguridad jurídica para inquilinos y límites a los desahucios y subidas de alquiler

Hay dos problemas que hoy expulsan a muchos ciudadanos de su vivienda: los desahucios injustos y la escalada de los alquileres. Para atajarlos deberían establecerse dos garantías concretas: En primer lugar, suspender los procedimientos de desahucio cuando afecten a personas en situación de vulnerabilidad económica o social y no exista una alternativa habitacional, especialmente si el arrendador es un gran tenedor o un inversor institucional. En segundo lugar, las subidas del alquiler en la renovación del contrato deberían quedar sujetas a un índice legal de referencia de obligado cumplimiento, publicado mensualmente por un organismo estadístico independiente, de cara a impedir que el llamado precio de mercado encubra una especulación. Cualquier oferta de renovación que supere ese índice podría ser rechazada por el inquilino, que tendría derecho automático a una prórroga forzosa de corta duración, de modo que la estabilidad residencial no dependa de la capacidad económica. No se trata de intervenir el mercado, sino de reconocer, como mínimo, el derecho a la vivienda.

Finalmente, las diez anteriores medidas necesitarían un sistema permanente de seguimiento y coordinación, esto es, una estructura consensuada políticamente que las coordine. España debería disponer así de un adecuado sistema público que permita conocer cada mes cuántas viviendas están en planeamiento, cuántas tienen licencia, cuántas han comenzado a construirse y cuántas han sido terminadas. La ciudadanía debería poder saber de esta forma dónde están los principales desarrollos residenciales, cuánto tardan las administraciones en tramitarlos y qué obstáculos impiden que avancen. En definitiva, la política de vivienda debe apartarse de la lógica de los anuncios y la propaganda política para pasar a la de los resultados medibles y transparentes.

Conclusiones: convertir la vivienda en una prioridad nacional

España necesita abordar la vivienda como un gran proyecto colectivo de país, y alcanzar para ello un Pacto de Estado. A través de este acuerdo se deberían propiciar medidas como las anteriormente descritas: Conocer el suelo, aumentar su disponibilidad, acelerar el planeamiento, facilitar la urbanización, incentivar la construcción, formar trabajadores, industrializar el sector, garantizar vivienda protegida, facilitar financiación y controlar públicamente los resultados.

Y el objetivo no debería ser solamente construir más viviendas, sino crear barrios y ciudades habitables, conectados mediante transporte, con colegios, centros sanitarios, zonas verdes, comercio y servicios. Allí donde se construya vivienda debe construirse también ciudad.

Y no se trata, además, de elegir entre mercado y vivienda pública. España necesita ambos. La iniciativa privada puede aportar una enorme capacidad de inversión y construcción, mientras que las administraciones deben garantizar suelo, planificación, vivienda protegida y protección de quienes no pueden acceder al mercado en condiciones ordinarias. En todo caso hace falta construir, y construir mucho, pero hacerlo con planificación, agilidad, transparencia y siempre con una proporción suficiente de vivienda asequible.

La cuestión decisiva es, en definitiva, pasar de una política que reacciona ante la escasez a otra que se adelante a ella. Si España conoce cuántos hogares tendrá dentro de diez años, debe ser capaz de preparar hoy el suelo, las infraestructuras, los trabajadores, las empresas y la financiación necesarios para proporcionarles una vivienda.

La emergencia de la vivienda requiere, en resumen, voluntad y mucho diálogo político, coordinación institucional y continuidad durante varios años. Y asumiendo sobre todo una idea básica: sin aumentar de una manera ágil y sustancial la oferta de vivienda que requieren tantos ciudadanos, será muy difícil conseguir que la vivienda resulte asequible para esa gran parte de la sociedad.