Nostalgia por la vivienda

Es comprensible la nostalgia de Manuela Carmena hacia las leyes franquistas reguladoras de la vivienda, a las que ha calificado de “inteligentes” por proteger los intereses de los inquilinos durante los planes de desarrollo que fomentaron la construcción de viviendas en las poblaciones urbanas y en las zonas costeras. Yo añadiría a esa calificación nostálgica que eran inteligentes por ser prudentes y pragmáticos. Su evocación de la legislación franquista, me ha traído a la memoria que el origen de esta protección de Franco a los alquileres remonta a una ley republicana de 1935, conocida como ley Salmon por haber sido propuesta por el ministro Federico Salmón, militante de la CEDA asesinado en Paracuellos cuando tenía 36 años. Así que la prudencia franquista cuenta con los precedentes republicanos de una ley de previsión contra el paro cuya finalidad era impulsar con exenciones fiscales la construcción de vivienda barata para alquilarla a la nueva población trabajadora que se trasladaba del campo a la ciudad. Eran otros tiempos en que los trabajadores iban en alpargatas. Justamente la ley pretendía lo contrario que los decretos afortunadamente decaídos, salir de una situación como la actual, abaratando el alquiler promoviendo la construcción en las ciudades. No buscaba impedir el mercado del alquiler paralizando el mercado de la vivienda y congelando la construcción.

La rememoración franquista de Carmena reclama mi atención porque la exalcaldesa no es nada sospechosa al colocar sobre el tapete que los efectos en la adquisición y el abaratamiento del alquiler de la vivienda son indiferentes a los cuestionamientos ideológicos del sindicato de inquilinas y de urbanitas que vandalizan la Puerta del Sol. Han de supervisarse, e incluso rectificarse, a medida que se va comprobando que producen efectos deseados junto a otros que pueden resultar indeseables. La cuestión es detectar qué es deseable desde la perspectiva del interés general de la ciudadanía, y qué no lo es tanto y hay que estar atento para corregirlo. No es mi propósito idealizar el mercado. Es solo un modelo abstracto y, como todo modelo, hay que adaptarlo a las circunstancias en que se tiene que aplicar. En cuanto al interés general, parece obvio que disponer de más viviendas puede abaratar el precio y promover el número de alquileres. Amedrantar al propietario, estimulando la ocupación aleatoria, solo lleva a la inseguridad jurídica, uno de los principales motivos de exclusión de vivienda del mercado. 

Al igual que Carmena, a la que sobrellevé en sus tiempos de alcaldesa, también padezco a estas alturas de recuerdos nostálgicos. No puedo olvidar, ahora que se discute, que mis padres, y por su mediación, yo mismo, aunque no tuviera consciencia de serlo, fueron –fuimos–durante mucho tiempo beneficiarios de la ley Salmón. Lo fuimos desde que ellos alquilaron en 1940 una casa de arrendamiento protegido a la empresa propietaria, la compañía italiana Adriática de Seguros. Vivimos alquilados hasta que la compañía decidió que no le era rentable mantener el inmueble con los alquileres congelados. Al albur de los cambios legislativos introducidos para promover el mercado de vivienda, la Adriática ofreció al cabo de años un precio preferente a los inquilinos que compraran sus pisos de renta antigua. Seguían protegidos por la prórroga forzosa de los alquileres de la ley Salmón. Después de casi un decenio de olvido, que ahora se ha pretendido compensar rápidamente en diez días por mor de los intereses electorales, Carmena vuelve la mirada a aquella ley protectora para recuperar el proceso pragmático de adaptación a los rumbos del mercado y a las necesidades de alimentar el parque inmobiliario.

La vida quiso que, en 2016, cuando dirigía el programa de doctorado de Comunicación del CEU, viniera a verme Dolores Salmón que me propuso una tesis doctoral sobre la figura de su abuelo aprovechando los inéditos de nuestra biblioteca de material procedente de la CEDA conservados en el CEU, los archivos históricos del Congreso de los Diputados y el material inédito de que disponía por su consanguinidad familiar. La tesis, dirigida por el catedrático Alfonso Bullón de Mendoza, actualmente Gran Canciller de la Universidad, obtuvo summa cum laude. Aparte la semblanza biográfica, intelectual e histórica que se ofrece de Federico Salmón, la tesis permite seguir los derroteros de esta ley que contribuyó equívocamente a mantener un status privilegiado del arrendatario, que había de ser rectificado para moderar los efectos indeseables que su vigencia producía en el mercado de la vivienda. El proceso de adaptación fue menguando mediante la paulatina introducción de correctivos adaptadores destinados a fomentar el mercado. Mantuvo anomalías, sin duda, pero, con todo, fue un ejemplo de prudencia pragmática cuyas secuelas perduraron hasta casi entrar el siglo XXI.

En 1997 se produce el fallo del Tribunal Constitucional a las pretensiones de regulación del suelo de la ley socialista de 1992 modificada por la nueva ley de 1998 que trató de liberalizar suelo para edificarlo. El alto Tribunal declaró que las competencias sobre el suelo correspondían a las Autonomías y a los ayuntamientos, no a la Administración Central. Fue un varapalo a las intenciones invasoras del centralismo, pero a la vez generó un nuevo foco de resistencia a las necesidades de liberar suelo urbanizable para la construcción de viviendas. Desde entonces los ayuntamientos controlan, con el fin de fortalecer sus presupuestos, la concesión de licencias para liberar suelo. Es fuente de ingresos y de corrupción municipal. Esta es la principal dificultad para obtener suelo barato urbanizable: el cuello de botella actual de la construcción de viviendas. Justamente el que la ley Salmón consiguió resolver a cambio de introducir un filtro protector, mediante la prudente adaptación a un pragmatismo correctivo de la política de vivienda del franquismo, la que ahora añora a destiempo, la exalcaldesa Carmena.

Mi conclusión a la vista de la tesis, mi propia experiencia y el resultado de una política pragmática confirmada por la inteligencia de Carmena, es que solo una prudente administración desreguladora de trámites burocráticos puede promover un mercado de vivienda. Nada es perfecto, pues no evita que se escondan intereses corporativos y corruptelas de propietarios que consiguen alcanzar a los munícipes para transformar suelo rústico en urbanizable a corto o medio plazo. Para evitarlo está la justicia. Lo cual me lleva a confirmar con Carmena que es la única medida activa, realista, compatible con el interés general, capaz de promover vivienda en un mercado que ha de ser competitivo para que pueda resultar eficaz.