Tu casa, en manos de 69 diputados

España vive un experimento constitucional de alto voltaje: una norma que el Congreso enterró el 2 de octubre y resucitó cuatro días después, con las Cortes ya disueltas, y hoy se aplica a millones de contratos de alquiler. Su destino no lo decidirán 350 diputados, sino 69. Y lo harán el 12 de noviembre, un día después de una huelga general por la vivienda y a diecisiete días de las urnas.

El 29 de septiembre, el Consejo de Ministros aprobó los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. Apenas tres días después, el Pleno los derogó por 172 votos contra 178 y 166 contra 184. El BOE certificó su defunción esa misma jornada y la legislatura saltó por los aires.

El Gobierno no se rindió. El 6 de octubre, con las Cámaras disueltas, aprobó los RDL 28/2026 y 29/2026, que reproducen, con cambios mínimos, lo rechazado. El segundo está en vigor desde el 8 de octubre. El primero, el de las prórrogas forzosas de 5 y 7 años, espera agazapado hasta el 15 de noviembre.

¿Fraude a la Constitución?

El artículo 86.1 de la Constitución permite al Gobierno dictar decretos-leyes “en caso de extraordinaria y urgente necesidad”, pero les cierra la puerta en una materia clave: no pueden “afectar” a los derechos, deberes y libertades del Título I. Ninguna norma prohíbe, en cambio, aprobar de nuevo lo que el Congreso acaba de tumbar.

Tampoco es la primera vez. En enero de 2019 el Congreso derogó el RDL 21/2018 de alquiler; en marzo, el Gobierno aprobó el RDL 7/2019, que convalidó la Diputación Permanente con las Cortes disueltas. Más reciente: el RDL 1/2025 recuperó parte del derogado RDL 9/2024. Hay precedentes, sí. Pero cada reaprobación eleva la sospecha de que la urgencia es política y no jurídica.

Un recurso de inconstitucionalidad tendría tres flancos de ataque:

1. Falta de urgencia. Desde la STC 29/1982, el Tribunal Constitucional controla el “presupuesto habilitante”. En la STC 68/2007 anuló un decreto-ley entero por no justificarla. La pregunta es incómoda: ¿qué urgencia nueva surgió entre el 2 y el 6 de octubre, salvo la derrota parlamentaria?
2. Invasión del derecho de propiedad. El artículo 33 CE protege la propiedad, aunque delimitada por su “función social”. La STC 111/1983 (FJ 8) interpretó el verbo “afectar” de forma restrictiva: el decreto-ley no puede regular el régimen general ni el núcleo esencial de un derecho. Con ese criterio, la STC 93/2015 anuló parte de un decreto-ley andaluz que imponía a los propietarios el deber de destinar efectivamente la vivienda a uso habitacional. Prórrogas obligatorias de hasta siete años rozan esa frontera.
3. Seguridad jurídica. El artículo 9.3 CE la garantiza. Un régimen que nace, muere y renace en una semana es difícil de conciliar con ella.

Enfrente está el artículo 47 CE, que ordena a los poderes públicos hacer efectivo el derecho a una vivienda digna. Y el Constitucional tiene dicho que la función social delimita el propio contenido de la propiedad (STC 37/1987). La batalla, si llega, será larga y su resultado, incierto.

69 diputados contra 350

El artículo 78.2 CE atribuye a la Diputación Permanente la convalidación de los decretos-leyes cuando las Cámaras están disueltas. Vota el texto entero, sin enmiendas, y cada decreto por separado.

Aquí está la paradoja. Según las cuentas publicadas, el bloque del Gobierno suma 35 votos frente a 34 de PP, Vox y Junts: una mayoría que no existía en el Pleno puede aparecer en la Permanente. El RDL 29/2026 tendría así opciones de salvarse. El RDL 28/2026 depende del PNV, que votó en contra el 2 de octubre; si repite, el decreto se quedaría sin mayoría y caería antes de nacer. Nunca tan pocos decidieron tanto sobre el techo de tantos.

Lo que ya te afecta

Mientras los juristas discuten, el RDL 29/2026 manda desde el 8 de octubre:

• Las subidas de renta quedan topadas por el IRAV en todos los contratos, y sin acuerdo no pueden superar el 2 % hasta finales de 2027.
• El inquilino al corriente de pago puede exigir una prórroga extraordinaria de hasta dos años.
• Prohibido repercutir el IBI o los gastos de gestión inmobiliaria en contratos nuevos, y exigir un seguro de impago.
• Se suspenden hasta 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.

Si cae: derogar no es anular

Si la Permanente lo rechaza, la derogación opera solo hacia el futuro. Lo hecho bajo su vigencia sigue en pie: la prórroga pedida, la subida limitada o el contrato firmado no se convierten en nulos de la noche a la mañana. El artículo 2.3 del Código Civil (las leyes no tienen efecto retroactivo si no disponen lo contrario) y la seguridad jurídica del artículo 9.3 CE protegen a quien actuó conforme a la norma vigente. Para todo lo nuevo, volvería la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior.

El RDL 28/2026 tendría un destino aún más extraño: derogado el 12 de noviembre, no habría llegado a aplicarse ni un solo día.

El veredicto

La vivienda ha dejado de ser solo un problema económico para convertirse en una prueba de estrés para la Constitución. El 12 de noviembre, 69 diputados decidirán si sostienen lo que 350 rechazaron. El 29 de noviembre, las urnas dirán cuánto dura. Hasta entonces, inquilinos y propietarios tienen una sola defensa: conocer las fechas y dejarlo todo por escrito.