Existen tres tipos de estadísticas que miden la evolución de los precios de los pisos en las distintas ciudades de nuestro país.
Indices de Tasación. Se trata, sobre todo, del índice realizado por Atasa que es la patronal del sector:
- Una parte importante de las empresas englobadas dentro de Atasa pertenecen al 100% a bancos y cajas, y el resto dependen de los mismos;
- Estas valoraciones son las usadas para cifrar los agujeros del sistema financiero;
- Según este índice, y para pisos de segunda mano con más de dos años de antigüedad en el mercado libre, los precios habrían bajado desde el pico el 22,1% cuando sabemos que las bajadas ya rondan el 43%
Indices de precios de salida:
- Son los precios a los que los pisos salen al mercado, es decir, a los que sus vendedores los quieren vender;
- Su pico se haya a mediados de 2007, cuando sabemos que el pico de precios de compra-venta efectiva es mediados de 2006 ;
- Lo anterior quiere decir que, desde mediados de 2006 hasta mediados de 2007, los precios de salida subieron mientras que bajaron los precios de compra-venta efectiva;
- Estos índices (pisos.com, fotocasa, el preciometro, idealista,…) dicen que desde “su” pico hasta ahora, los precios habría bajado para el conjunto de España un rango del 27-31% dependiendo de los portales
Compra-venta efectiva que miden cómo los precios se han comportado en transacciones reales, es decir, recogen los precios a los que finalmente se venden las casas. El único que recoge tales precios es el realizado por Tecnocasa. Sus características son:
- Recoge precios de venta de pisos de segunda mano;
- Se centra en zonas económicas que van desde media a muy bajas, sabiendo que el sueldo medio de un trabajador asalariado español es de 1400 euros mensuales tras impuestos ;
- El cálculo de los precios se realiza durante el semestre anterior a su publicación; así el publicado en abril de 2012 (los últimos datos) se refiere a los precios constatados en el segundo semestre de 2011
Recordemos que el mercado de segunda mano es el único de los dos en los que los precios se están formando de manera natural al no intervenir los bancos/cajas mediante la prestación de créditos en condiciones demasiado buenas y que no son sostenibles. En cuanto los bancos se quiten de encima sus propias casas dejarán de prestar dinero en las condiciones que lo hacen el mercado de primera mano y pasarán a hacerlo en las que lo están ya llevando a cabo en el mercado de segunda mano. Basilea III hará el resto.
Actualmente, cuando un banco/caja vende uno de sus pisos financiándolo al 100%, en el mercado de segunda mano, ese mismo piso se vende con un descuento de alredor el 25-30%, es decir, la compra de una vivienda perteneciente a un banco/caja lleva a la pérdida directa del 25-30% de la suma invertida el primer día.
El problema que se plantea con el índice Tecnocasa es que la media de las transacciones observadas es del 30 de septiembre de 2011. El índice toma todas las ventas de pisos en el segundo semestre de 2011, de ahí que sea justo realizar esta afirmación.
Pero, ¿cómo superamos esta dificultad con el fin de saber cuánto han bajado ya los precios a fecha de mayo de 2012?
Muy fácil: vamos a partir de la ficción que los precios de salida desde el 1 de octubre de 2011 hasta el 1 de mayo de 2012 han bajado tanto como los precios de compra-venta efectiva. Esta afirmación es falsa, ya que muy posiblemente, la desviación de los precios de compra-venta respecto a los precios de salida haya aumentado; es decir, haya que realizar mayores descuentos porcentuales respecto al precio de salida hasta llegar al precio al cual el mercado absorbe el piso en cuestión.
Con estas cifras, las bajadas de los precios de los pisos en las ciudades más importantes de España han de estar en:
Todos estos porcentajes se refieren al período finales de septiembre de 2006 a 30 de abril de 2012.
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Borja Mateo es autor de los libros “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” y “La verdad sobre el mercado inmobiliario español”. El primer libro será presentado el jueves, 10 de mayo a las 19:45 en la c/Ayala 35-37 en Madrid. Entrada libre y gratuita hasta agotar aforo. www.borjamateo.com
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