Reforma hipotecaria: dación en pago y seguridad jurídica

Desde que una Sentencia de la Audiencia de Navarra viniera a establecer – en definitiva- que el valor de la deuda hipotecaria equivalía al valor de tasación del inmueble, ha comenzado un debate intenso sobre si bastaría la dación en pago del bien hipotecado para saldar la deuda contraída con la entidad acreedora. Esto es, si en definitiva, la entrega de las llaves por parte del deudor hipotecado elimina el débito contraído con el acreedor, casi siempre una entidad financiera. Y en consecuencia no podría continuar el proceso de ejecución hipotecaria iniciado para garantizar la deuda, puesto que el valor del bien equivaldría al importe de la deuda, fuera ésta cual fuera.

No sabemos cual será el destino definitivo de la resolución que adoptó la Audiencia Navarra. Dudamos seriamente de su ajuste a la legalidad. Y su clave interpretativa no es otra que la burda de entender que ayuda al David deudor contra el Goliat acreedor. Lo cual será muy bíblico, pero como técnica interpretativa, francamente grosera.

Pero el caso es que ha cundido el ejemplo y ya tenemos una pregunta parlamentaria, precisamente de ERC-IU-ICV, que pretende indagar si se están dando pasos por el Gobierno para efectivamente cambiar la actual legislación hipotecaria a favor de convertir la dación en pago del bien, normalmente inmueble, en la forma para solventar el crédito y saldar definitivamente la deuda contraída cuya garantía se sostiene mediante al ejecución sobre el bien solamente como parte de la recuperación efectiva de lo debido. En la nueva tesis jurisprudencial, sin base legal alguna, lanzada en un momento inoportuno. Esto de que los Jueces hagan justicia material – o lo que creen que es justicia material – frente a la Banca, será muy popular pero pone en entredicho todo el sistema financiero. Máxime en un país que hizo del ladrillo su gran pócima mágica. Y recordemos, ladrillo apoyado hasta el infinito por Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. La inmensa demencia que supuso el principio de igualdad en el acceso a la vivienda, predicando “la propiedad para todos” ha supuesto que todos y cada uno de nosotros nos convirtamos en un especulador nato. Porque desde que tenemos alguna propiedad o suelo, lo único que se nos ocurre es transformarlo en un bien de uso para comercializarlo y obtener inmensos beneficios con ello. Aquí, en España, insisto en que especuladores somos todos. Todos. Por ello, la pretensión radical de distinguir entre un buen deudor y un mal acreedor, parte de una completa falsificación de las presencias, de las actitudes y de las conductas de todos y cada uno de nosotros. ¡A la búsqueda del santo no especulador! Ahí, tendríamos toda una novela para desarrollar sobre la excepción de quien no fuera a obtener inmediatas plusvalías de la tierra de su abuelito o de la casa que adquirió hace años.

En todo caso, lo que es increíble es el ataque a la seguridad jurídica. No se puede continuar en este juego de los jueces sobre “las cosas de comer”. Porque no se puede cambiar a golpe de Sentencia, en un sistema de derecho continental, las reglas del juego. Corresponde exclusivamente al Legislativo realizar una valoración exacta de las circunstancias en que se ha de modificar la Ley Hipotecaria, esencialmente una y la misma desde 1861, cuando se dicta la norma que sienta las bases del crédito territorial y de la transparencia en las hipotecas.

Ciertamente hay elementos que hoy tenemos que mejorar. A empezar por la inmediata y completa conexión entre el Registro y la realidad – física y jurídica extrarregistral-; quizás, siendo un tanto osado, también plantear la necesidad de la inscripción obligatoria (nótese bien que ni por asomo digo constitutiva); y, finalmente, también desde luego, entre otras muchas, abordar el importante tema de la valoración en la tasación.

Porque centrándonos en este último aspecto, sí es cierto que las sociedades de tasación, por mucho que estén ligeramente fiscalizadas por el Banco de España, no son fiables en su mayoría. Así, las Cajas de Ahorros, cuando una sociedad de tasación solvente y de ámbito nacional daba un valor, que por escaso no cubría el expediente, acudían a sociedades “locales” que alzaban el precio del inmueble inflándolo artificialmente. Y así, podían conceder la hipoteca correspondiente sin temor alguno a que el correspondiente comité de préstamos pudiera hacer la menor observación, dado que en “los papeles” se cumplía con las recomendaciones del Banco de España. Pero naturalmente, luego, cuando venía el momento de realizar el valor del bien mediante la correspondiente subasta en el procedimiento de ejecución, el verdadero valor- que no lo habían podido cambiar las susodichas sociedades de tasación – reaparecía en forma de una rebaja considerable del precio de salida. Y en consecuencia, se adjudicaba dicho bien por un valor muy inferior. Luego, a continuación, el Banco o Caja continuaba exigiendo la diferencia del crédito no atendido por el bien inmueble realizado y, así, el deudor se veía atrapado en una espiral sin fin, dado que el precio de adjudicación real era inferior en mucho a la deuda contraída.

Este abuso por parte de los Gerentes (Directores de Oficina y a partir de ahí todo el entramado organizativo) respondía asimismo a la presión de realizar operaciones que imponía la oficina central respectiva. Con lo cual, todos se veían abocados a este monumental fraude, que ahora, como en los malos argumentos, se intenta corregir dando un bandazo en sentido contrario. Aquí hay que realizar una seria y severa operación de modificación de la Ley Hipotecaria, desde luego. Y es por la vía de la responsabilidad – eso sí, exigida previamente mediante controles e intervenciones – cómo se puede arreglar este maldito “eterno ritornello”. De lo que se trata, en definitiva, es que el Banco de España, expulse personalmente a los administradores, gestores y profesionales – con nombre y apellidos – que hayan falseado el supuesto valor de los bienes. Y existen múltiples fórmulas para hacerlo: encárguese a cualquier jurista serio y reputado que ofrezca varias soluciones y en pocas horas se encontrarán las respuestas. Aquellos polvos trajeron estos lodos: aquellos fraudes y abusos trajeron ahora estas Sentencias.

Es cierto que un artículo de la , así llamada, Ley de Economía Sostenible prevé garantizar la protección de los usuarios ante las entidades de crédito, con la inclusión de medidas relacionadas con la transparencia de las condiciones financieras de los préstamos y créditos hipotecarios. Pero esta Ley es poco más, en gran medida, que un puro pío deseo, un pensamiento piadoso falto de concreción.

Reforma desde luego que sí. Pero a mi juicio, con los siguientes elementos: a) que se haga por Ley, esto es con amplia pluralidad de ideas b) con informes económicos, técnicos y jurídicos muy solventes (aquí lo de “reconocido prestigio”, por una vez, tendría que ser cierto c) desde luego solamente podría ser para el futuro y con una amplia maduración en un período transitorio amplio. Aquí, como decía Eugenio D´Ors, “los experimentos con gaseosa”. No podemos jugar con la solvencia del sistema financiero. Mucho menos hacerlo en momento de crisis, ya que quienes vamos a perder de la pérdida de solvencia de las Entidades financieras vamos a ser todos nosotros, mucho más que los propios banqueros y financieros.

Aprovechemos la crisis para hacer buen derecho para época de normalidad y que sirva, también, para futuras crisis. Porque si no recuperamos la honradez, la palabra dada como eje de comportamiento, la responsabilidad y la culpa, esto no se arregla. Y tal como va la clase política en la que se mira la sociedad, esto no se arregla y que no quepa la menor duda de que ésta no será ni mucho menos la última crisis que vivamos. Y de paso, que los Jueces apliquen las Leyes y no se inventen moralidades, intereses generales y justicias como fórmulas “contra legem” para que en esta sociedad todos seamos “justos y benéficos”.