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Piden cobertura legal para las juntas de vecinos telemáticas que se celebren durante la pandemia

Piden cobertura legal para las juntas de vecinos telemáticas que se celebren durante la pandemia
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(Foto: Pixabay - StartupStockPhotos)
domingo 21 de marzo de 2021, 09:56h

Las limitaciones de aforo, impuestas por las autoridades sanitarias para contener la propagación del coronavirus, han perjudicado también a las comunidades de vecinos, que llevan más de un año prácticamente paralizadas por las restricciones.

“La vida de una comunidad de propietarios depende de que se celebren las juntas”, recuerda Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). En ellas, añade, se resuelven incidencias o se plantean necesidades que deben ser cubiertas, entre otros asuntos.

Durante los meses de pandemia, algunos propietarios han decidido salvar estos obstáculos convocando juntas telemáticas. Una solución que podría acabar siendo anulada judicialmente, y con ella los acuerdos que se hayan tomado, ya que las asambleas de este tipo carecen actualmente de un marco legal.

Las comunidades de vecinos están obligadas a celebrar una junta general, al menos una vez al año, para la aprobar cuentas, renovar cargos y tratar asuntos que exijan el consentimiento de todos los propietarios. Sin embargo, la vigente Ley de Propiedad Horizontal no contempla que las asambleas vecinales se puedan llevar a cabo telemáticamente, “pues dispone que los propietarios deben asistir de forma presencial a las reuniones o deben delegar su voto en un tercero”, cuenta a este periódico Manuel Hernández García, director del bufete Vilches Abogados.

“Si alguno de los propietarios no consintiera las asambleas online, por no disponer de los medios tecnológicos necesarios, se estaría en riesgo de vulnerar sus derechos de voz y voto en la participación de dichas reuniones” y, por tanto, ésta sería anulada. Además, “podría generarse indefensión habida cuenta de que la ley actual no prevé esta opción y, en consecuencia, existe una importante inseguridad jurídica”, insiste.

No obstante, si los propietarios deciden que la junta sea presencial también podrían impugnarse los acuerdos tomados, pues cualquiera de ellos podría alegar que no se cumplían las medidas de seguridad necesarias y que, por tanto, las condiciones no fueron óptimas en el momento de la convocatoria.

“Consiguientemente, para evitar que los actuales estrictos requisitos legales sirvan de base jurídica para impugnar los acuerdos adoptados en las juntas celebradas telemáticamente, sería necesario dotar de cobertura legal a dicha forma de reunión”, respalda Hernández.

Problemas derivados de la paralización de juntas de vecinos

La paralización de las juntas de vecinos por falta de regulación adaptada al actual contexto de pandemia, alertan Guillermo Ramos y David Ruiz desde el bufete de White Towers Legal, “está provocando que no se aprueben cuestiones tan básicas como los presupuestos y las cuentas de la comunidad”.

Uno de los problemas que está generando es el incremento de impagos. Según los datos recabados en una encuesta que está realizando CGCAFE, la morosidad podría haber crecido en torno a un 5% en 2020. “Afortunadamente, de momento, no apreciamos un aumento significativo. Pero sí estamos preocupados por lo que pueda pasar más adelante”, admite Díez. “Hay mucha gente que está en ERTE que va a pasar al paro, otras empresas que van a cerrar… Todos ellos están ahora en una situación de stand by y estamos alerta por lo que pueda pasar en los próximos meses como consecuencia de la crisis económica”, apunta.

La ausencia de asambleas también está ocasionando el deterioro de los inmuebles, ya que es la comunidad de propietarios la encargada de velar por el mantenimiento en buen estado del edificio y la responsable directa si se produce algún daño material o personal por la caída de cascotes, goteras, etc.

Aunque la ley sí que permite la ejecución de reparaciones muy urgentes con el permiso del presidente o, en su defecto, del administrador, desde Vilches Abogados advierten de que se han pospuesto “obras sumamente necesarias, como la instalación de dispositivos de ayuda para el acceso a personas con movilidad reducida y que pueden impedir a ciertos propietarios salir y entrar de su edificio con normalidad”.

“Tampoco se están pudiendo tratar en reunión las molestias causadas por la situación sanitaria actual, como el mal uso de las zonas comunes (ascensores o escaleras) o el aumento de quejas por actividades molestas por ruidos”, agrega.

En estas circunstancias, además, “se ven comprometidas las ayudas al sector de la Edificación del Fondo Europeo”, afirma el presidente de CGCAFE, quien augura que “podríamos dar al traste con la parte de las ayudas que puede ir destinada a edificios” si la Junta no aprueba un presupuesto previo. “Cualquier iniciativa de una obra que se vaya a hacer, ya sea energética o de cualquier otro tipo, va a requerir que se informe a la comunidad, se haga un planteamiento y la Junta acuerde que se va a necesitar la subvención”, resume.

Pese a ello, coinciden las fuentes, las comunidades de propietarios siguen funcionando con cierta normalidad y de conformidad con el marco legal vigente. “La mayor parte de los edificios tienen su vida garantizada: se van haciendo los cobros, los pagos...”, dice Díez.

La metodología adecuada para no paralizar la celebración de juntas vecinales, defiende Hernández, “pasa por posibilitar la elección a los propietarios de escoger entre reunirse presencialmente (cuando sea posible por tratarse de menos de seis personas), hacer asambleas de forma telemática (siempre que todos tengan los medios tecnológicos necesarios para poder participar en las deliberaciones) o completar un cuestionario tipo test en un folio a mano”.

Mientras, el CGCAFE propone una fórmula más que está aún pendiente de aprobación: adoptar acuerdos sin reuniones mientras duren las restricciones y dar por renovados, de forma tácita, los cargos de la Junta y los presupuestos con el respaldo legal necesario. Una opción que Ramos y Ruiz consideran “una solución temporal” para evitar bloqueos innecesarios y “la antesala de una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en aras de adaptar la misma a la realidad actual”.

También la aprueba el abogado Hernández, pues considera que la misma “no debiera suponer, en principio, dificultad funcional alguna en la comunidad, más allá de la posible incomodidad para los afectados”. Pero señala que “la solución óptima, en cualquier caso, es la aprobación urgente de un nuevo marco legal que dé cobertura jurídica a la celebración de juntas online con todas las garantías para así velar adecuadamente por todos los derechos de la comunidad”.

Lo mismo opinan desde White Towers Legal, donde consideran que “la realidad social que atravesamos ha fomentado un avance tecnológico forzoso” y, por tanto, “cobra especial sentido que se opte por el uso de estos medios”.

Desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas creen, en cambio, que “las juntas virtuales solo darán cobertura a un determinado grupo” y prefieren que cada uno de los casos tenga “un tratamiento personalizado”. “Lo que planteamos es un abanico de posibilidades para que cada comunidad de propietarios, en función de sus necesidades o su situación real, pueda adoptar una solución u otra o, incluso, una combinada”, puntualiza Díez.

Cataluña ha sido la primera comunidad autónoma en reconocer por ley la validez de las juntas online. Una medida que tanto los expertos en Derecho como CGCAFE esperan se extienda pronto por toda España, pero cumpliendo antes ciertos requisitos y teniendo en cuenta que hay diferentes alternativas para las características propias de cada comunidad de vecinos.

“Creemos que este podría ser el ejemplo a seguir, pero es cierto que no resuelve la problemática en su amplio espectro”, opinan desde White Towers Legal. “Las limitaciones que muchos de estos propietarios tienen a la hora de acceder a medios telemáticos, ya sea por desconocimiento del uso de la tecnología o por falta de medios para acceder a los mismos, suponen un grave problema”, recuerda. “No obstante, consideramos que se trata de una medida que apacigua el problema presente y futuro de las comunidades de vecinos”.

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